Kira KONTRATOSU - GÖRGÜLÜ İNŞAAT A.Ş. - UNREGISTERED VERSION

KİRA KONTRATININ ÖNEMİ

Kira Kontratı: Ticaretle uğraşan bir kişinin öncelikle faaliyetini sürdürebileceği uygun bir iş yerine ihtiyacı vardır. Kendisi böyle bir yere sahip değilse doğal olarak böyle bir yeri, bedelini ödeyerek kiralama yoluna gidecektir. Kira kontratı, tacir ile taşınmaz mal sahibi arasında oluşan kiralama işleminin, şartlarına ilişkin hükümlerini taşıyan, tarafların hür iradeleri ile yapmış oldukları bir sözleşmedir. Bu sözleşme sözlü olarak yapılabildiği gibi yazılı olarak da yapılabilir. Ancak yazılı olarak yapılması delil özelliği taşıması bakımından önemlidir.

Kira sözleşmesinde yer alan kira süresi boyunca, kiracı mal sahibine karşı kira borcunu ödeme, mal sahibi de kiracısına karşı, ilgili taşınmazı tahsis etme borcu altına girer. Kiralanan taşınmaz belediye sınırları içindeyse 6570 sayılı "Gayrimenkul Kiraları hakkındaki Kanun" hükümlerine tabidir. İlgili taşınmaz belediye sınırları dışında ise o zaman "Borçlar Kanunu" hükümlerine tabidir.

Kira Kontratı Yazılırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:

- Kira kontratının ön yüzünde bulunan "DAİRESİ" ibaresinin karşısına kiralanan yerin bulunduğu il yazılmalıdır.
- Kiracı, kiraya veren ve kefil tüm taraflar kontratı beraberce huzurda imzalamalıdır.
- Genelde ilk imzada nakit bir para söz konusu olduğundan, bu miktar kontratın arka yüzüne tarih atılıp belirtilmesi ve imzalanması gerekir.
- Daha ileri zamanlarda her iki tarafında bir tartışmaya maruz kalmamaları için muhakkak 'demirbaş' kısmını doldurmaları gerekir.
- Kiracı, kiraya veren ve kefilin devamlı bulundukları açık adresleri ve telefonlarının muhakkak yazılması gerekmektedir.
- Kiracıdan alınan depozitonun kontratın özel şartlarında belirtilmesi gerekmektedir.

Kira sözleşmesindeki özel şartlar gayrimenkullere göre değişik özelliklerde olacağından özel şartlardaki maddeler değişebilir eklemeler ve azaltmalar yapılabilir. Kira kontratına konulabilecek özel şartlardan bazıları aşağıya örnek olarak çıkarılmıştır.

Kira Kontratı Hususi Şartları:
- Kiracı kiraladığı yeri bir başkasına devir veya ciro edemez. Başkalarına kısmen veya tamamen istifade ettiremez, kiraya veremez.
- Kiralanan, sözleşmede yazılı kullanma biçimi dışında kullanılamaz.
- Dairenin; elektrik, su yakıt, ayrıca yönetim giderleri (ısıtma, kapıcı, genel temizlik ve aydınlatma vs.) kiracı tarafından düzenli olarak ödenecektir. İleride bu giderlerde meydana gelecek artışlar kiracıya ait olacaktır.
- Kiracı, binanın ana yapısındaki masraflara katılmayacak; bu gibi masraflar mal sahibi tarafından ödenecektir.
- Kiracı daireyi boyalı, doğramalar sağlam ve temiz olarak teslim almıştır. Tahliye halinde, mal sahibine aynı şekilde teslim edecektir.
- Kiracı, kiralananın içinde veya dışında yalnız başına ilave ve tadilat yapamaz. İlave ve tadilata mutlak zaruret varsa kiralayanların veya vekillerinin yazılı izinlerini almak şartı ile tüm masrafları ve giderleri kendisine ait olmak üzere yapabilir. Ancak kira sözleşmesinin bitiminde veya her ne sebepten olursa olsun tahliyede herhangi bir bedel talep etmeksizin tümünü kiralayanlara bırakır. Mal sahipleri arzu ederlerse kiralanan yeri eski haline getirtmekle mükelleftirler.
- Kiracı, kullanma biçiminde apartman boşluğu, merdiven aralığı, kapı önü, vs. gibi yerlere herhangi bir şey koyamaz. Balkonları, genel görünümü bozacak şekilde kullanamaz. Bina önünde veya otopark alanında başkalarını engelleyici araç ve gereç bırakamaz.
- Kiracı, kira dönemlerinin sonlarında kira sözleşmesini uzatmak istediği taktirde, her yeni dönem için zam yapmayı kabul etmeye ve kira bedelini ............ kadar arttırmakla, ödemekle yükümlüdür.
- Kira süresinin her ne suretle olursa olsun uzatılmasından kefil, kefaletinin devam edeceğini peşinen kabul eder.
- Kontratın sona ermesinden 30 gün evvel taraflar birbirlerine yazılı olarak ihbarda bulunmadıkları takdirde, kontrat kendiliğinden otomatik olarak ikinci sene için yenilenecektir.
- Kiracıdan depozit karşılığı olarak alınan ............ evde herhangi bir hasar olmadığı veya kira, yönetim giderleri, çöp vergisi,elektrik, su, yakıt borcu kalmadığı takdirde geri iade edilecektir.
- Kiracı, kira bedelini her ayın ilk 5 günü içinde .................. bankası .................. şubesindeki .................. numaralı .................. adına kayıtlı hesaba yatıracaktır. Kira bedeli üzerinden herhangi bir nedenle kesinti yapılamaz. Yalnız bir aya ait kira alındı makbuzu, ondan önceki ayların kira bedellerinin ödenmiş olduğu anlamını taşımayacaktır.
- Kira paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediğinde, o döneme ait tüm kira bedellerinin hepsi birden talep edilecektir.
- Kiracı 1 ay zarfında elektrik, su saat mukavelesini üzerine geçirmek zorundadır. Yapılmaması sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir.
- İş bu kira mukavelesinden doğan itilaflarda ............ Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.

Kira sözleşmelerinde yapılacak stopaj ve KDV yükümlülükleri:
Kira ilişkisi, kira gelirini elde eden açısından, elde edilen kazanca bağlı olarak vergisel yükümlülükler doğurur. Bu gelir elde eden açısından, elde edenin hukuki statüsüne göre gelir vergisinin veya kurumlar vergisinin doğumuna yol açar. Gelir vergisi açısından ise ticari veya zirai kazancın yahut gayrimenkul sermaye iradının doğumuna sebebiyet verebilir.
Kira ilişkisi, bazen kiracıya da bazı vergisel yükümlülükler yükler. Bunlar, kiracının vergi sorumlusu statüsünde stopaj yapma yükümlülüğü ve/veya katma değer vergisinin üstlenilmesi şeklinde karşımıza çıkar.
Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi, kamu idare ve müesseselerini, iktisadi kamu müesseselerini, sair kurumları, ticaret şirketlerini, iş ortaklıklarını, dernekleri, vakıfları, dernek ve vakıfların iktisadi işletmelerini, kooperatifleri, yatırım fonu yönetenleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı ile zirai kazançlarını bilanço veya zırai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçileri, hesaben veya nakden yaptıkları kira ödemelerinden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben yüzde 20 oranında stopaj yapmaya mecbur kılmıştır.
Ödenen kira bedeline stopajın nasıl uygulanacağı sorusunun yanıtı ise vergi hukukunda değil, taraflar arasındaki kira sözleşmesi ile oluşan özel hukuk ilişkisindedir.Taraflar kira sözleşmesinde kararlaştırılan tutarın brüt tutar olduğunu vurgulamışlarsa, bu tutar üzerinden stopajın hesaplanması, başka deyişle bu tutardan verginin kesilmesi ve bakiyenin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir. Buna karşılık taraflar sözleşmede kira bedelinin net olduğunu kararlaştırmışlar ve/veya stopajın kararlaştırılan kira bedelinin dışında kiracı tarafından ayrıca karşılanacağını belirtmişlerse, kiracının önce bu tutarı brütleştirmesi ve bu brüt tutar üzerinden stopaj yapması gerekmektedir. Örneğin taraflar sözleşmede kira bedelini aylık net 1000 TL kararlaştırmışlarsa, kesinti tutarının hesabında bu tutarın brütü olan 1250 TL'nin esas alınması gerekmektedir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden, kararlaştırılan kira bedelinin net mi, yoksa brüt mü olduğunun anlaşılamadığı hallerde, kararlaştırılan bedelin brüt olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu kabulün sonucu ise stopajın kararlaştırılan bedelin içinden kesileceği ve kiraya verene kalanın ödeneceğidir.
Özünde stopaja tabi olan kiranın birkaç aylık peşin olarak ödenmesi halinde, stopajın da ödeme anında kesilmesi ve kesinti tarihine göre beyan edilmesi gerekmektedir. Burada kesilen vergilerin ilerideki ilgili aya ilişkin muhtasar beyannameye aktarılması mümkün değildir.
Kira ödenmeksizin kullanılan, ancak mal sahibi tarafından emsal kira bedeli esasına göre gelir beyan edilen hallerde, nakden veya hesaben bir ödeme söz konusu olmadığından stopaj söz konusu olmaz. Emsal kira bedeline göre stopaj hesaplanması, kanunumuzda yoktur.
Kira ilişkilerinin ortaya çıkardığı bir diğer mali yükümlülük ise katma değer vergisidir. Bilindiği gibi Katma Değer Vergisi Kanunu 1. maddesinde, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesini de verginin konusuna dahil etmiştir. Dolayısıyla gayrimenkul kiralamalarının tamamı bu verginin konusu içerisinde kalmaktadır.
Ancak Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17. maddesinde, iktisadi işletmelere ait olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri vergiden istisna edildiğinden, sadece iktisadi işletmelere dahil gayrimenkullerin kiraya verilmesi işlemleri katma değer vergisine tabidir.
Bu verginin yükümlüsü de kiraya verendir. Ancak kiraya veren, her zaman bu vergiyi kiracısına yansıtabilir. Verginin yansıtılıp yansıtılmadığı sorununun çözümü de yine vergi hukukunda değil, taraflar arasında kurulu kira ilişkisindedir. Bunu da yukarıda stopaj da olduğu, çeşitli ihtimallere göre ayıralım: Taraflar arası kira sözleşmesinde, KDV'nin kiracı tarafından ayrıca ödeneceği sözleşmede belirtilmişse veya sözleşmede kira bedeli `KDV hariç' ibaresi ile birlikte belirlenmişse, kiracı kira bedelinin dışında KDV tutarı kadar bir meblağı daha kiraya verene ödemek zorundadır. Burada kiracının ödeyeceği bu ek meblağ, özünde vergi değil, kira borcunun bir kısmıdır. Dolayısıyla bu meblağın ödenmemesi, kiracının kira borcunun ifasında temerrüdünü ifade eder. Bunun müeyyidesi de Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu'nda yer almıştır.
Buna karşılık kira sözleşmesinde kira bedelinin KDV dahil tutar olarak belirlendiğine ilişkin bir açıklamanın yer alması veya bu konuda hiçbir açıklamanın yer almaması halinde, kira bedelinin KDV tutarını da içerdiğini kabul etmek gerekmektedir. Bu nedenle bu gibi hallerde kiraya veren, kiracısından kira bedelinin dışında ayrıca bir ödeme talep edemez. Nitekim Yargıtay'ın yerleşik içtihadı da bu yöndedir.
Bu nedenle kira sözleşmesi düzenlenirken, kira bedelinin yanı sıra özellikle vergisel yükümlülüklerle ilgili konularda da titiz davranmak ve kimin neden sorumlu olduğunu açıkça baştan belirlemekte fayda vardır.

Kiralama Dönemi Bitmeden Kiracı Evi Boşaltırsa ?
Şimdi bu konuda tabikide sizleşme serbestliyeti olduğu için kira dönemi sonu itibari ile beklemeden kiracının evden çıkabilmesi için öncelikle bir ihtarname çekmesi gereklidir çıkacak olan kiracının bunun içinse bir ay önceden haber vermesi gereken yasal olan durum budur.
Kiracıdan yana düzenlendiği için kanunlar hukukcuların bunu engeleyecek bir durumu bulunmamaktadır. Kiracıya sen burada bir yıl oturmakla yükümlüsün gibi bir şart getirme hakkı bulunulmamaktadır.
Ancak kiracı bir ay önceden çıkış ihtarnamesini çekmez ve çekip giderse bu seferde ev sahibinin kiracıya dava açarak dönem sonuna kadar olan tüm kiraları alma durumu gündee gelir. Ayrıca kontratlarda üst üste iki kirayı kiracı ödemediği zaman bütün kira dönemi alacağının muaccel olacağı belirtilmektedir.
Bu durumda bütün bu durumları ev sahibinin lehine düzenlemek için bir hukukçu vasıtası ile kira kontratı yapılmasında fayda vardır.